Habitz
Documento 05 · Série Fundação
Uso Interno · Abril 2026
Habitz · Forge Co
Habitz Open Report

O RELATÓRIO
TRIMESTRAL
QUE A VERDADE
MERECE.

"Doa a quem doer, fale a verdade. Publicar os próprios números — VGV real, atrasos reais, NPS real — é mais caro no curto prazo e mais barato no longo prazo. É assim que se constrói autoridade que dura 50 anos."

Valor 2 · Fundação da Marca · Briefing 6.1

Litoral Norte SC · Balneário Camboriú · Itapema · Porto Belo Parte 1: Conceito · Parte 2: Edição Exemplo Q1 2026
Parte 1 · O Conceito

DE ONDE VEM
ESSA IDEIA.

Por que a Habitz vai ser a primeira imobiliária do litoral norte catarinense a publicar um relatório trimestral público com os próprios números — e por que isso não é marketing, é método. É também a infraestrutura pública que prepara a Habitz pro IPO.

01 · A Inspiração

MARBELLA
JÁ FAZ ISSO
HÁ 50 ANOS.

Em Marbella, na Costa do Sol espanhola, o Panorama Marbella Market Report é publicado desde a década de 1970. Hoje é citado pelo Financial Times, pelo Knight Frank Wealth Report e por jornalistas imobiliários de mais de 20 países.

A lógica é simples: enquanto 99% das imobiliárias tentam convencer clientes com promessas, uma delas publica dados reais trimestralmente. O mercado inteiro passa a usar aquele relatório como referência. Jornalistas citam. Investidores baixam. Concorrentes comparam.

Em 5 anos, o Panorama virou um ativo editorial mais valioso que qualquer campanha publicitária. Em 20 anos, virou infraestrutura. Ninguém compra em Marbella sem consultá-lo.

"A Panorama não vende imóveis. A Panorama publica o relatório. Os imóveis vendem sozinhos."

— Comentário de consultor imobiliário sobre o modelo Marbella

Benchmarks globais que seguiram o mesmo caminho.

Modelo comprovado em três mercados premium

01
Panorama Marbella

50+ anos de publicação. Virou referência obrigatória para compra de villas beachfront no Mediterrâneo europeu. Citado pelo Financial Times.

02
Knight Frank Wealth Report

18 anos de publicação anual. Tornou a Knight Frank consultoria de referência para private banking global. Ferramenta de venda premium.

03
Douglas Elliman — Miami Market

Trimestral desde 2010. Tornou a Elliman referência para ultra-luxo em South Florida, principal polo de compra brasileira no exterior.

04
Habitz Open Report

A partir de 2026. Litoral Norte SC — 5º maior mercado imobiliário do Brasil em VGV, zero relatórios sérios. Território livre para quem tiver disciplina.

02 · O Conceito

PUBLICAR O QUE
NINGUÉM PUBLICA.

O Habitz Open Report é o relatório público trimestral da Habitz — com transparência radical sobre o mercado do litoral norte catarinense e sobre os números internos da própria empresa.

Não é um folheto de marketing disfarçado. É um documento editorial de 15 a 25 páginas, publicado a cada trimestre, com dados reais auditados do mercado regional e da operação Habitz — incluindo métricas desconfortáveis: atrasos de obra, NPS abaixo do esperado, quedas de VGV, variação real de preço por microrregião.

O relatório é público, gratuito e distribuído ativamente para jornalistas, construtoras, investidores e imprensa especializada. Nenhum paywall. Nenhuma restrição. Transparência completa é o produto.

Compromisso Fundamental

Se o trimestre foi ruim, publica mesmo assim.

A regra é inegociável: se num trimestre a Habitz teve NPS baixo, atraso de entrega, ou queda de VGV, o relatório sai exatamente como os números são. Não adiamos. Não maquiamos. Não "reformulamos a metodologia" pra esconder. Tratamos o número ruim como capítulo do próprio relatório — com causas, plano de mitigação e aprendizado. Isso é Outlaw Redeemed em ação. É por isso que o relatório tem valor: porque quando publica um número bom, o mercado sabe que aquele número é real.

03 · O Destino Maior

CONSTRUINDO
PARA O IPO.

O Open Report não é só um instrumento de marca. É, acima de tudo, a infraestrutura pública de credibilidade que uma empresa precisa ter construído antes de abrir capital. E o IPO é, sim, um dos horizontes declarados da Habitz.

"De imobiliária a Banco de Ativos: a Habitz redefine o investimento em Balneário Camboriú e região e mira IPO."

— Manchete imaginada pelo Mauro · Briefing de fundação

Quando uma empresa vai a mercado público, o banco coordenador (XP, BTG, Itaú BBA) abre uma due diligence que precisa de três coisas: histórico auditado, governança transparente e previsibilidade de receita demonstrável. Imobiliárias brasileiras que já fizeram IPO — Cyrela, MRV, Eztec — tiveram que construir isso contra o relógio, pagando prêmio de risco mais alto porque a série histórica foi montada às pressas.

A Habitz inverte essa ordem. Publica trimestralmente desde o ano 1. Em 5 anos, acumula 20 relatórios auditados e públicos — uma série histórica impossível de forjar retroativamente. No dia em que abrir capital, já "parece" uma empresa listada há 5 anos, porque já se comportou como tal desde o início.

Três efeitos concretos do Open Report no IPO.

Por que isso reduz o custo de capital no dia da oferta

01
Desconto de risco menor

O banco coordenador precifica a oferta com base em quão previsível a empresa é. Quem tem série histórica pública de 3-5 anos paga prêmio de risco mais baixo — tradução direta em preço de ação no dia da emissão.

02
Governança já auditável

Uma CVM exige demonstrações, compliance e controles internos. Quem publica VGV auditado, NPS, cronograma vs realidade trimestralmente já tem a maior parte da operação formatada antes mesmo do roadshow começar.

03
Narrativa pronta pro roadshow

Fundos querem tese. O Open Report é, em si, a tese da Habitz por escrito — já testada pelo mercado, já citada por jornalistas. No pitch pro investidor institucional, não começamos do zero: mostramos 20 edições que provam o modelo.

04
Defensabilidade após o IPO

Empresas recém-listadas que param de publicar dados sofrem derrating (perda de múltiplo). Quem já tem o hábito institucional atravessa o primeiro ano de bolsa sem esse problema — porque o Open Report continua rodando com ou sem obrigação legal.

Por que isso é honesto dizer agora

O IPO não é a meta — é a consequência.

A Habitz não publica o Open Report para chegar ao IPO. Publica porque o Valor 2 da marca é "doa a quem doer, fale a verdade" — e, exatamente porque publica por esse motivo, o IPO vira uma consequência natural. Se a empresa um dia decidir abrir capital, a infraestrutura já está construída. Se decidir nunca abrir, o relatório já cumpriu sua função principal: fazer a Habitz ser a imobiliária mais transparente do litoral norte, ponto final. Nos dois cenários, vale a pena.

04 · Por que importa

CINCO RAZÕES
ESTRATÉGICAS.

O Open Report não é um ativo de comunicação. É um ativo de infraestrutura estratégica — que capitaliza em cinco camadas paralelas, todas compostas no tempo.

01
Nenhum concorrente regional faz

Não existe relatório institucional sério do litoral norte SC. A primeira imobiliária a publicar com disciplina vira referência absoluta — e o primeiro a pisar no território é o que fica com o nome dele grudado no mercado.

02
Pressão elegante sobre o mercado

A Habitz não ataca concorrentes. Só publica os próprios números honestamente. Isso força o mercado a seguir o padrão — ficando vulnerável — ou parecer opaco em comparação. Ataque via transparência.

03
Captura automática de leads qualificados

Quem procura "valorização Itapema", "mercado imobiliário litoral norte", "investir BC dados" — encontra o Habitz Open Report. Cada download = lead qualificado pra base. SEO que compõe por anos.

04
Ativo de RP nacional gratuito

Jornalistas de Valor, Exame, Pipeline e Forbes BR buscam dados do setor imobiliário. Quando precisam de SC, citam o Habitz Open Report. Mídia orgânica de alto valor, sem pagar anúncio.

05
Autoridade que compõe por décadas

Em 5 anos publicando trimestralmente, a Habitz acumula 20 relatórios — virando série histórica que nenhum concorrente novo consegue replicar. Isso é defensável pra sempre. É o tipo de ativo que constrói uma imobiliária de 50 anos.

05 · A Estrutura

CINCO SEÇÕES
POR EDIÇÃO.

Cada edição trimestral do Habitz Open Report tem uma estrutura fixa de cinco seções — desenhada para responder, em ordem, às cinco perguntas que todo investidor sério faz antes de escolher onde colocar o dinheiro.

01
Visão Geral do Trimestre
2 páginas

Pergunta que responde: O que aconteceu no mercado regional nos últimos 90 dias?

  • Panorama de mercado regional do litoral norte SC
  • VGV agregado do trimestre
  • Principais lançamentos
  • Principais entregas
  • Variação de preço por microrregião
  • Destaques de movimentação e tendências
02
Dashboard Operacional Habitz
3–4 páginas

A parte mais ousada. Onde a Habitz publica seus próprios números — não inflados, não arredondados, não convenientemente reformulados.

  • VGV Habitz auditado (contratos com sinal confirmado)
  • Velocidade de venda por empreendimento
  • NPS do cliente pós-atendimento
  • Cronograma vs realidade (atrasos reais, quando houver)
  • Performance por Selo (Full / Plus / Standard)
  • Distribuição por perfil de comprador
  • Ticket médio, ciclo de venda, taxa de conversão
  • Comparativo com trimestre anterior
03
Empreendimentos Ativos
4–6 páginas

Pergunta que responde: Quais são os empreendimentos no portfólio Habitz agora — e em que estágio estão?

  • Ficha resumida (construtora, localização, m², preço)
  • Selo Habitz (Full / Plus / Standard) + justificativa
  • Estágio atual da obra (% concluído)
  • Disponibilidade (quantas unidades restantes)
  • Preço vs lançamento (valorização no trimestre)
  • Link pra dashboard público do empreendimento
04
Comparativo Global
2–3 páginas

O que diferencia este relatório dos outros. Comparação estruturada com três mercados globais análogos: Dubai, Miami e Marbella.

  • Dubai — benchmark off-plan e branded residences
  • Miami — benchmark pré-construção e diáspora latina
  • Marbella — benchmark beachfront europeu maduro
  • Ticket médio comparado lado-a-lado
  • Preço/m² premium por mercado
  • % de comprador estrangeiro
  • Valorização trimestral e anual
05
Projeção Honesta Pro Próximo Trimestre
1–2 páginas

Três cenários. Nunca um. Pessimista, realista e otimista — com hipóteses explicitadas. A Habitz nunca promete cenário otimista. Apresenta os três, honestamente.

  • Cenário pessimista (macro adverso: juros, câmbio, política)
  • Cenário realista (manutenção de tendências atuais)
  • Cenário otimista (se tudo alinhar)
  • Faixa de projeção de VGV regional — nunca número único
  • Recomendação honesta por perfil de investidor
  • Empreendimentos com melhor risco/retorno no trimestre
06 · A Disciplina

OS RISCOS
DE PUBLICAR
A VERDADE.

Publicar números reais tem custo. Reconhecemos quatro riscos específicos — e temos plano para cada um deles.

Risco 1 · Publicar números ruins

Se num trimestre a Habitz teve NPS baixo, atraso, queda de VGV — o relatório sai mesmo assim. Não publicar quando é ruim quebra a credibilidade dos trimestres bons.

Plano Tratar o número ruim como capítulo do relatório. "No Q2, tivemos atraso de 45 dias no Empreendimento X. Aqui estão as causas e o plano de mitigação." Isso é Outlaw Redeemed em ação — o arquétipo da marca em prática.

Risco 2 · Concorrentes usarem o relatório contra a Habitz

Alguém vai tentar — "olha, até eles admitem que teve problema". É matematicamente inevitável.

Plano Aceitar o risco. O mercado percebe, com o tempo, a diferença entre quem publica com honestidade e quem esconde os próprios números. Em 2 anos de publicações consistentes, a vantagem é irreversível.

Risco 3 · Investidores usando como benchmark de pressão

Se a Habitz publica ticket médio X, o cliente pode usar como referência de negociação individual.

Plano Parte do compromisso. Transparência tem custo real. Vale pelo longo prazo — e cria um tipo de cliente que escolhe a Habitz exatamente porque ela é previsível.

Risco 4 · Disciplina de uma geração é difícil

Trimestralmente por 5 anos = 20 relatórios. Por 10 anos = 40. Requer compromisso pessoal da direção — não dá pra delegar e esperar que continue.

Plano O primeiro relatório é o compromisso público. Depois dele, voltar atrás é mais caro do que continuar. A disciplina se auto-sustenta após o lançamento.

07 · O Open Report no Ecossistema

UM ATIVO
QUE ALIMENTA
TODO O RESTO.

O Open Report não vive isolado. É o documento onde o ecossistema Habitz ganha prova pública — e é matéria-prima pra outras frentes do sistema.

→
Alimenta o Corretor

Cada edição vira aulas reais na Plataforma Educativa: como ler o dashboard de obra, o que significa NPS, como interpretar o comparativo com Dubai. O corretor Habitz é o único do litoral norte que abre o relatório oficial da empresa na frente do cliente e explica cada número.

→
Sustenta o Pitch Institucional

Quando a Habitz pitcha pra construtoras, fundos ou parceiros, não precisa vender transparência — só mostra o último relatório publicado. O deck fica mais curto, mais forte. O Open Report carrega parte do argumento antes da reunião começar.

→
Reforça o Selo Habitz

A análise Full/Plus/Standard de cada empreendimento aparece publicamente no relatório com justificativa e performance real. O Selo deixa de ser etiqueta interna e vira rating auditável pelo mercado.

→
Valida a Big Idea

"Transparência como método" só vira verdade quando alguém publica o que dói. O Open Report é a prova recorrente de que a Habitz não está usando transparência como slogan — está usando como prática trimestral.

Parte 2 · Edição Exemplo

O QUE O
PRIMEIRO Q1
VAI DIZER.

A simulação a seguir usa valores fictícios — apresentados como exemplo do formato, do nível de detalhe e da transparência que o Open Report real terá quando for publicado. Os comparativos globais (Dubai / Miami / Marbella) usam dados reais das pesquisas de mercado 2025.

Edição Q1 2026 · Exemplo

HABITZ OPEN
REPORT · Q1 2026

Primeiro trimestre. Litoral norte de Santa Catarina. O que realmente aconteceu entre janeiro e março de 2026 — e o que significa pra quem está investindo aqui.

Dados fictícios · Apenas para fins de demonstração de formato

Seção 01 · Visão Geral do Trimestre

O LITORAL NORTE
EM 90 DIAS.

O primeiro trimestre de 2026 fechou com VGV regional de R$ 4,2 bilhões somando Balneário Camboriú, Itapema, Porto Belo, Bombinhas e Itapema Zimbros — alta de 11% em relação ao Q4/2025 e de 23% em relação ao Q1/2025.

VGV Regional Q1 R$ 4,2B ▲ 11% vs Q4/2025
Unidades Vendidas 1.847 ▲ 8% vs Q4/2025
Ticket Médio Regional R$ 2,27M ▲ 3% vs Q4/2025
Lançamentos no Trimestre 18 = Q4/2025

Variação de preço por microrregião

Preço médio do m² em empreendimentos beira-mar lançados no Q1 2026

Microrregião R$/m² médio Variação Q4→Q1 Variação 12m Destaque
Balneário Camboriú · Orla R$ 38.500 ▲ 4,2% ▲ 14,8% Ultra-luxo em aceleração
Itapema · Meia Praia R$ 22.300 ▲ 6,1% ▲ 18,2% Maior valorização relativa
Porto Belo · Perequê R$ 16.800 ▲ 5,4% ▲ 16,0% Entrada em território premium
Bombinhas · Bombas R$ 19.400 ▲ 2,8% ▲ 9,5% Estabilização saudável
Zimbros · Orla R$ 14.200 ▼ 1,1% ▲ 6,2% Leve correção — esperada

Destaque negativo honesto: Zimbros teve leve correção (-1,1%) no trimestre — provavelmente reflexo de 2 empreendimentos lançados em Q3/2025 com precificação acima da mediana regional. A variação de 12 meses continua positiva (+6,2%), mas o trimestre indica que a região está absorvendo estoque.

Principais lançamentos Q1 2026: 18 empreendimentos foram lançados no litoral norte, totalizando VGV potencial de R$ 1,9 bilhão. Destaques pela escala: Residencial Atlântico BC (R$ 280M VGV, FG Empreendimentos), Yacht Club Itapema (R$ 195M VGV, PDG Realty), Torre Zimbros Infinity (R$ 120M VGV, Construtora Lemos).

Principais entregas Q1 2026: 7 empreendimentos foram entregues no trimestre (habite-se emitido), totalizando 842 unidades. Destaques pela pontualidade: Oceania BC e Porto Reale Itapema — ambos entregues dentro do prazo original. Um empreendimento regional (não-Habitz) teve atraso oficial de 9 meses confirmado publicamente.

Seção 02 · Dashboard Operacional Habitz

OS NOSSOS
NÚMEROS.
AUDITADOS.

Esta é a parte mais ousada do relatório: a Habitz publica aqui os próprios números operacionais do trimestre. Nenhum número foi inflado, arredondado pra cima ou reformulado depois de apurado.

VGV Habitz Auditado R$ 184M ▲ 22% vs Q4/2025
NPS Pós-Atendimento 74 ▲ de 68 (Q4/2025)
Ticket Médio Habitz R$ 3,1M ▲ 8% vs Q4/2025
Ciclo Médio de Venda 41 dias ▼ de 53 (Q4/2025)
Unidades Comercializadas 59 ▲ 12% vs Q4/2025
Taxa de Conversão 18,4% ▲ 2,1 p.p.
% Vendas Estrangeiro 34% ▲ 6 p.p. vs Q4/2025
Cronograma vs Realidade −12 d 1 empreendimento atrasado

Performance por Selo Habitz

VGV e ticket médio por nível de análise Full / Plus / Standard

Selo Unidades vendidas VGV auditado Ticket médio NPS % do VGV total
Full 22 R$ 92M R$ 4,2M 81 50%
Plus 25 R$ 67M R$ 2,7M 72 36%
Standard 12 R$ 25M R$ 2,1M 66 14%

Distribuição por perfil de comprador

Classificação auto-declarada no pós-venda

Perfil % das vendas % do VGV Ticket médio Origem principal
Investidor puro (renda / valorização) 42% 48% R$ 3,6M SP, PR, RS, SC interior
Moradia principal 19% 24% R$ 3,9M SP, RJ, MG
Segunda residência (veraneio) 24% 17% R$ 2,2M PR, RS, MG
Estrangeiro (diáspora brasileira) 10% 8% R$ 2,4M EUA, Portugal, Dubai
Estrangeiro (não-brasileiro) 5% 3% R$ 1,9M Argentina, Chile, Uruguai
Transparência sobre o negativo

Atrasamos a entrega do Porto Reale II em 12 dias.

Dos 5 empreendimentos Habitz com previsão de entrega no Q1 2026, 4 foram entregues no prazo e 1 — o Porto Reale II (Porto Belo) — teve atraso de 12 dias úteis. Causa: atraso de fornecedor de esquadrias metálicas. Impacto pro cliente: 34 unidades afetadas. Plano aplicado: contrapartida de locação temporária subsidiada pela construtora para clientes que precisavam mudar na data original. 28 dos 34 clientes aceitaram a solução. Os outros 6 receberam desconto em custos de condomínio dos primeiros 3 meses. Pesquisa NPS específica pós-entrega: 58 — abaixo do nosso padrão de 74. Não maquiamos esse número na média geral — ele entra aqui integral.

Seção 03 · Empreendimentos Ativos

O QUE ESTÁ
NO PORTFÓLIO
AGORA.

Todos os empreendimentos comercializados pela Habitz no Q1 2026, com selo, estágio e disponibilidade reais. Os selos Full/Plus/Standard não são marketing — são o resultado da análise Habitz sobre construtora, localização, ROI projetado e risco executivo.

Selo Habitz Full

Residencial Atlântico BC

Balneário Camboriú · Orla FG Empreendimentos · track record de 18 empreendimentos entregues
Tipologia3 e 4 suítes · 142 a 260 m²
Preço por m²R$ 41.200
Ticket médioR$ 5,8M
Estágio da obrafundação · 8% concluído
Entrega previstaDez/2029
Disponibilidade42 de 96 unidades
Valorização desde lançamento▲ 12,4%
Selo Habitz Full

Yacht Club Itapema

Itapema · Meia Praia PDG Realty · track record nacional consolidado
Tipologia2, 3 e 4 suítes · 88 a 220 m²
Preço por m²R$ 24.800
Ticket médioR$ 2,9M
Estágio da obraestrutura · 42% concluído
Entrega previstaMar/2028
Disponibilidade18 de 84 unidades
Valorização desde lançamento▲ 19,6%
Selo Habitz Plus

Torre Zimbros Infinity

Porto Belo · Zimbros Construtora Lemos · 7 empreendimentos entregues · operação regional
Tipologia2 e 3 suítes · 76 a 154 m²
Preço por m²R$ 15.600
Ticket médioR$ 1,6M
Estágio da obraterraplenagem · 3% concluído
Entrega previstaJul/2029
Disponibilidade62 de 72 unidades
Valorização desde lançamento▲ 4,1%
Selo Habitz Plus

Marina Residences Porto Belo

Porto Belo · Perequê Moura Dubeux · track record de operação mista
Tipologia3 e 4 suítes · 118 a 198 m²
Preço por m²R$ 18.200
Ticket médioR$ 2,4M
Estágio da obraestrutura · 28% concluído
Entrega previstaOut/2028
Disponibilidade29 de 68 unidades
Valorização desde lançamento▲ 11,2%
Selo Habitz Standard

Costa Norte Itajuba

Barra Velha · Itajuba Construtora regional · primeira operação fora da sede
Tipologia2 e 3 dormitórios · 62 a 112 m²
Preço por m²R$ 11.800
Ticket médioR$ 1,1M
Estágio da obraplanta aprovada · pré-lançamento
Entrega previstaMar/2030
Disponibilidade84 de 96 unidades
Valorização desde lançamento—

Metodologia do Selo Habitz: Cada empreendimento é avaliado em 7 dimensões — construtora (track record, saúde financeira), localização (microrregião, vista, acessibilidade), projeto arquitetônico, precificação vs mediana regional, cronograma vs realidade construtiva, ROI projetado e liquidez de revenda. Full exige nota ≥ 8,5 em todas as 7 dimensões; Plus exige ≥ 7,0 em todas; Standard entra no portfólio com transparência explícita sobre os pontos frágeis.

Seção 04 · Comparativo Global

LITORAL NORTE SC
VS O MUNDO.

O que diferencia este relatório dos outros: não comparamos BC só com outras praias brasileiras. Comparamos com Dubai, Miami e Marbella — os três mercados globais análogos de off-plan beachfront premium. Porque é lá que o dinheiro dos nossos investidores poderia estar — e é isso que a gente precisa justificar.

Síntese comparativa

Dados oficiais 2025 · Knight Frank, Bayut, Miami Realtors, Panorama Marbella

🇧🇷 LITORAL NORTE SC

BC · Itapema · Porto Belo

Ticket médio premium: R$ 2,3M (~USD 440k)

Preço/m² premium: R$ 38.500 (~USD 7.400)

Comprador estrangeiro: 15% das vendas premium

Valorização 12m: +14,8%

Modelo dominante: Planta (off-plan)

🇦🇪 DUBAI

Downtown · Palm · Marina

Volume 2025: AED 917B (~USD 250B)

Off-plan: 64% do volume total · 82% em branded

Comprador estrangeiro: ~85% (todos perfis)

Prêmio branded residences: +40% vs não-branded

Destaque 2025: #1 mundial em vendas acima de USD 10M

🇺🇸 MIAMI

South Florida · Miami-Dade

Vendas acima USD 10M em 2025: 361 (~1/dia)

Comprador estrangeiro: 49-52% dos novos (73 países)

Cash deals estrangeiros: 53% (compra à vista)

Brasileiros: #2 em volume estrangeiro (USD 695M)

Latinos: 45% das transações internacionais

🇪🇸 MARBELLA

Costa del Sol · Golden Mile

Crescimento 2025: +50% sobre média histórica

Ticket villa premium: EUR 2M a EUR 15M+

Comprador estrangeiro: 84% (UK, ES, NL, PL, DE, EUA)

Modelo de serviço: guia jurídico-fiscal incluído

Comprador médio: 35-55 anos (rejuvenesceu)

Onde o litoral norte SC já está — e onde não está.

Leitura honesta sobre a posição competitiva real

Onde já estamos no nível: percentual de off-plan (planta) dominando o modelo — como Dubai. Valorização anual na faixa de 12-18% — compatível com Marbella no ciclo atual. Ticket médio regional premium (R$ 2,3M ≈ USD 440k) — próximo do Miami médio, embora ainda 4x menor que o Dubai médio e 5x menor que o Marbella médio.

Onde ainda não estamos: percentual de comprador estrangeiro (15% regional vs 49% Miami, 84% Marbella, 85% Dubai). Aqui existe a maior janela estratégica dos próximos 10 anos. E falta de branded residences — modelo que adiciona +40% de prêmio em Dubai e está começando a aparecer em Miami com força. O litoral norte SC ainda não tem nenhum branded residence de marca global aberto.

Onde estamos atrás em infraestrutura: processo de compra digital (Dubai já tem compra 100% online com certificado na hora via app do Dubai Land Department, desde out/2025). Escrow independente pra compra estrangeira (Miami tem title company; aqui ainda é improvisado). Conteúdo editorial sério (todos os 3 mercados globais têm; o litoral norte SC está começando agora, com este relatório).

Seção 05 · Projeção Honesta Q2 2026

TRÊS CENÁRIOS.
NUNCA UM SÓ.

A Habitz não promete cenário otimista. Apresenta os três, honestamente — com hipóteses explicitadas pra cada um. O investidor sério decide sabendo que o cenário pessimista é possível.

Cenário Pessimista

Contração

-4% a -1%
VGV regional Q2 vs Q1

Hipóteses: Selic sobe pra 13,5%+, câmbio acima de R$ 5,90, ruído político severo em segundo semestre eleitoral. Ticket médio regional cai 2-3%. Empreendimentos Full seguram preço; Plus e Standard cedem.

Cenário Realista

Estabilidade

+3% a +7%
VGV regional Q2 vs Q1

Hipóteses: Manutenção de juros e câmbio atuais. Continuidade de demanda estrangeira (diáspora). Absorção de estoque em Zimbros. Este é o cenário base da nossa projeção operacional.

Cenário Otimista

Aceleração

+10% a +15%
VGV regional Q2 vs Q1

Hipóteses: Corte de juros surpresa, queda do dólar, 3+ lançamentos âncora de construtoras nacionais. Primeiro branded residence confirmado na região. Influxo de comprador estrangeiro acima de 20%.

Recomendação Habitz por perfil

Honesta. Específica. Sem floreio.

Perfil de investidor Recomendação honesta Q2 2026
Investidor conservador Priorizar empreendimentos Full já em estrutura (≥30% concluído) em BC Orla e Itapema Meia Praia. Evitar Standard no Q2 — cenário pessimista é real.
Investidor moderado Mix 70/30 Full/Plus. Considerar entrada em Porto Belo Perequê (ticket menor, valorização comparável). Evitar alavancagem acima de 30%.
Investidor agressivo Oportunidade em Plus pré-lançamento (entrada mais barata), dado que o realista projeta +3-7%. Manter reserva de liquidez pra possível cenário pessimista.
Comprador de moradia Momento é razoável pra travar preço — cenário otimista encareceria o ticket. Priorizar estágio avançado de obra pra reduzir risco de cronograma.
Disclaimer honesto

Projeções são hipóteses — não promessas.

Nenhuma imobiliária séria do mundo promete valorização. O Habitz Open Report apresenta três cenários estruturados com hipóteses explicitadas — justamente pra que o investidor possa pensar por conta própria e decidir com informação real, não com slogan de vendas. Se a Habitz promete que "vai valorizar", estamos mentindo. Se a Habitz apresenta três cenários fundamentados, estamos fazendo o trabalho de verdade.